Checklist da visita: o que observar no alto padrão

Uma visita a um imóvel de alto padrão costuma durar menos de uma hora. É pouco tempo para uma decisão desse tamanho. Fotos bem produzidas e uma sala iluminada não mostram tudo. Este checklist organiza o que observar, por área, para que a segunda visita seja de confirmação, e não de descoberta.

Implantação: sol, ruído e vista

Orientação solar

• Use a bússola do celular e confira a face de cada ambiente.
• Em Belo Horizonte, a face norte recebe sol na maior parte do dia, principalmente no inverno.
• A face leste recebe o sol da manhã, mais ameno.
• A face oeste recebe o sol da tarde, que aquece mais os ambientes.
• A face sul recebe pouco sol direto. Observe sinais de umidade nesses cômodos.
• Se puder, visite em dois horários. A luz das 9h é diferente da luz das 16h.

Ruído

• Feche as janelas e escute. Esquadrias de boa vedação fazem diferença perceptível.
• Identifique as fontes próximas: avenidas, bares, obras, escolas.
• Observe a posição da unidade em relação à casa de máquinas, ao portão da garagem e à área de lazer.
• Volte à noite ou no fim de semana, quando o perfil de ruído muda.

Vista e o que pode ser construído na frente

• Pergunte o que existe nos terrenos vizinhos e à frente: lote vago, casa antiga, estacionamento.
• Consulte a legislação de uso e ocupação do solo do município. Ela define altura e tipo de construção permitidos.
• Verifique se há obra aprovada ou em andamento nas redondezas.
• Lembre que Belo Horizonte e Nova Lima têm regras diferentes.

Estado do imóvel: instalações e umidade

Instalações

• Quadro de energia: estado geral, identificação dos circuitos e capacidade para ar-condicionado.
• Hidráulica: abra torneiras e chuveiros ao mesmo tempo e observe a pressão.
• Aquecimento de água: sistema a gás, elétrico ou solar, e a idade dos equipamentos.
• Esquadrias: abertura, travamento e estado das vedações.
• Pisos: bata de leve. Som oco pode indicar peça descolada.
• Reformas: pergunte o que foi feito, quando e se houve responsável técnico.

Umidade e infiltração

• Manchas no teto, principalmente abaixo de banheiros e terraços.
• Pintura estufada ou descascando perto dos rodapés.
• Cheiro de mofo dentro de armários embutidos.
• Em coberturas, estado da impermeabilização e dos ralos.
• Data da última revisão de impermeabilização do prédio.

Garagem: vagas e manobra

• Confirme o número de vagas e se são livres ou presas, uma atrás da outra.
• Verifique se as vagas têm matrícula própria, se estão vinculadas à unidade ou se são sorteadas em assembleia.
• Faça a manobra com o seu carro, se possível. Rampas estreitas e pilares mal posicionados pesam no dia a dia.
• Observe a altura livre da garagem, importante para veículos maiores.
• Pergunte se o prédio tem infraestrutura para recarga de veículo elétrico ou regra aprovada para instalação.

Condomínio: áreas comuns e regras

Áreas comuns

• Estado de conservação de hall, elevadores, fachada e garagem.
• Funcionamento real da piscina, da academia e do salão de festas.
• Rotina da portaria, controle de acesso e recebimento de encomendas.

Regras do condomínio

• Peça a convenção e o regimento interno.
• Leia as atas das últimas assembleias. Elas mostram obras previstas, chamadas extras e conflitos recorrentes.
• Confira as regras para animais, mudanças e horários de reforma.
• Verifique se há regra sobre locação de curta temporada.
• Pergunte o valor atual do condomínio e o saldo do fundo de reserva.

Documentação para pedir

Antes de qualquer sinal, solicite e revise:

• Matrícula atualizada: certidão recente do Cartório de Registro de Imóveis, com ônus e eventuais averbações.
• Certidões do vendedor: ações cíveis, execuções fiscais, protestos e Justiça do Trabalho.
• IPTU: carnê do ano e certidão negativa de débitos do imóvel.
• Débitos de condomínio: declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administração do condomínio.
• Construção: habite-se e averbação da área construída na matrícula.

A análise desses documentos por um advogado imobiliário reduz o risco da compra. Leve este checklist impresso ou no celular. Anote, fotografe e compare depois com calma. Na Aurora Prime, o corretor responsável reúne a documentação básica antes da visita, para que a conversa avance com informação.